樓盤量供應(yīng)、房?jī)r(jià)走勢(shì)、成交量、新開(kāi)盤... ，這些常常被我們視為樓市風(fēng)向標(biāo)，我們也常常用這些數(shù)據(jù)來(lái)分析1個(gè)板塊的發(fā)展和潛力。而如果追根溯源，其實(shí)土拍是能直接反映這個(gè)的，當(dāng)區(qū)域內(nèi)屢屢出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”，板塊的潛力定是毋庸置疑的。

一：樓板價(jià)與房?jī)r(jià)的計(jì)算方法

所謂樓板價(jià)通俗的講就是，樓房所占用的土地，土地轉(zhuǎn)讓金，折合到樓房的面積上，產(chǎn)生的房?jī)r(jià)，不算樓房的工程量造價(jià)，比如土地價(jià)值40000萬(wàn)，上面有100000平米的樓房，樓板價(jià)就是土地價(jià)值除以樓房面積4000元/平米（舉例）。

而其中樓房的工程量造價(jià)就大有文章了，直接會(huì)影響到房?jī)r(jià)的高低。其中建筑成本、設(shè)計(jì)成本、管理和稅費(fèi)等自不用說(shuō)，更有我們看不到的灰色地帶。在這里我們繼續(xù)小算一筆：

舉例，有一樓盤，占地面積2萬(wàn)平米，總建筑面積17萬(wàn)平米，其中計(jì)入容積率為10萬(wàn)平米，容積率為5。土地購(gòu)置成本為

10億，建安造價(jià)4億，計(jì)算房屋成本。

樓板價(jià)=1000000000÷170000=5822元/平米，建安成本==400000000÷170000=2353元/平米；

如果動(dòng)遷成本=800元/平米，設(shè)計(jì)費(fèi)監(jiān)理費(fèi)咨詢費(fèi)=500元/平米，配套成本=500元/平米，資金成本=400元/平米，管理成本=300元/平米，稅費(fèi)成本=3000元/平米；

那么Σ成本=土地成本+建安成本+動(dòng)遷成本+設(shè)計(jì)費(fèi)監(jiān)理費(fèi)咨詢費(fèi)+配套成本+資金成本+管理成本+稅費(fèi)成本

=5882+2353+800+500+500+400+300+3000=13735元/平米。

這只是按照一般標(biāo)準(zhǔn)算出來(lái)的成本總價(jià)，開(kāi)發(fā)商肯定是要盈利的，10%左右的利潤(rùn)率還是比較合理的，那么定價(jià)起碼要15000元/平米~

結(jié)論：5882元/平的樓板價(jià)，賣出了15000元/平的單價(jià)，房?jī)r(jià)就是這樣來(lái)的~

二：樓板價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

樓板價(jià)除了直接影響房?jī)r(jià)外，更多的是帶來(lái)的一種“鼓動(dòng)”作用。面粉比面包貴的現(xiàn)象每年總有那么幾例，所拍土地的價(jià)格都要高于在售的樓盤，再加上那些七七八八的成本，等樓盤建成后，要價(jià)肯定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的在售樓盤。另外，如果我正在賣著這個(gè)地塊邊上的房子，那么我不提價(jià)才怪！一連串的連鎖效應(yīng)甚至能夠帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲！

結(jié)論：樓板價(jià)絕大可能帶動(dòng)區(qū)域整體房?jī)r(jià)

三：一般工程開(kāi)發(fā)周期

從拿地到開(kāi)盤，理論上要在兩年內(nèi)完成。樓板價(jià)這么高的項(xiàng)目，兩年后能否預(yù)示著區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)要漲？

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